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Desarrolladores
Inmobiliarios
Por
Daniel Enrique Butlow (*)
butlow@arquilegal.com
Si bien, ni siquiera el Dios de Israel (Gen. I.26) pudo evitar la tentación
de copiar en el sexto día de la creación, luego pareció arrepentirse
decretando la destrucción y el exterminio de las copias (Gen. VI.13) de
la que solo Noé, su familia y las parejas de animales pudieron salvarse.
Es
que generalmente los resultados de las copias no son manejables y mucho
menos cuando uno no es Dios y por tanto le resulta más difícil, producir
un diluvio universal que rápidamente borre todo lo copiado.
Traigo
esta cita, como apertura de algunas reflexiones sobre la figura del desarrollador
inmobiliario, que tato auge, difusión y desconcierto provoca en estos
días, cuando se analiza su responsabilidad profesional.
¿Ante
quién responde un desarrollador? y ¿De qué? ó ¿Por qué? Estas
son las preguntas a contestar.
Primero
un poco de historia y de derecho comparado.
La
palabra parece ser una traducción derivada de “develop”
que significa en inglés desenvolver;
desarrollar; descubrir; fomentar; producir; ensanchar y también urbanizar
(Diccionario Cuyas de Appleton – New Jersey, pág. 165).
En
los EEUU, la combinación de
esta palabra con land
(tierra) dió origen a empresas urbanizadoras comerciales que resultaban
beneficiadas financiera e impositivamente como contraprestación por sus
inversiones y trabajos en zonas riesgosas de escaso valor inmobiliario (v.
gr. Los pantanos de Florida).
En
México, el concepto de desarrollador
inmobiliario es totalmente distinto. Se encuentra definido por la ley
de transferencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado
y dice que desarrollador inmobiliario es la empresa
mercantil, propiedad de una persona física o moral, que se dedica en
forma habitual a la construcción, remodelación o venta de bienes
inmuebles, utilizando u otorgando un crédito garantizado (ley del
30/12/02 Diario oficial de
la
Federación
7/2/05).
En
España, la ley de ordenación
de la edificación define al promotor
como cualquier
persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o
colectivamente decide, impulsa, programa o financia con recursos propios o
ajenos las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación,
entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (art. 9 de la
ley 38/99 con las reformas de la leyes 24/01 y 53/02).
Volvamos
ahora a nuestra Argentina,
donde no existen a nivel nacional, normas legislativas que definan con
precisión el concepto de desarrollador
inmobiliario junto a sus deberes y derechos.
Ello, obviamente, no será motivo suficiente para eximirlo de responsabilidad
profesional por sus incumplimientos. Solo que como no tienen
especificados sus deberes por ley, habrá que precisar qué debían
cumplir por contrato o qué responsabilidad especial traía aparejado cada
desarrollo inmobiliario en particular.
Así
por ejemplo, si el desarrollo nació de generar
una idea que fue transformada en proyecto de arquitectura o ingeniería,
responderá por la corrección,
legalidad y vicios de ese proyecto (art. 46 del Decreto Ley 7887/55).
Si ese proyecto se transformó en obra
ejecutada, responderá por los eventuales daños
que puedan causar los vicios ocultos (art. 1647 bis del Código
Civil); ó la ruina total o
parcial derivada de vicios de construcción, del suelo o mala calidad
de materiales (art. 1646 del Código Civil).
Si
la obra desarrollada fracasó en
su rentabilidad responderá, frente a los inversores, por la corrección
o incorrección de la factibilidad y justificación económica y
financiera que debe contener el proyecto.
Y
por fin, si el desarrollador también vende,
responderá por los vicios
redhibitorios y el posible incumplimiento
del contrato de compra venta.
Nuestro
casi sesquicentenario Código Civil aún lamenta, en materia de locación
de obra, los errores derivados de haber mal interpretado qué era un “maitre
d´ouvrage” o un “entrepeneur”
para el Código Napoleón de Francia.
En
lugar de traducir, hay que pensar o mejor dicho, traducir pensando y luego
seguir pensando.
Tal
vez sirva como metáfora recordar la vieja canción de “Los Cuatro de Córdoba”:
¿
Pa’ ande vai?
-
Me voy pa’ James Crai
-
Che que bien que lo pronunciai
Se
vé que sabí inglés,
Se
vé que lo dominai...
(*)Profesor
titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades
Nacionales de
La Rioja
y San Juan. Huésped de honor de
la Universidad Nacional
del Sur.
Miembro
del Consejo Honorario Vitalicio de
la Federación Panamericana
de Asociaciones de Arquitectos (FPAA).
ARQUITECTURA
LEGAL
SEGÚN
BUTLOW
Abogados
y Arquitectos Asociados
Dr.
Daniel E. Butlow - Dr. Ricardo A. Butlow – Dra.
y Arqta. Valeria
E. Nerpiti
Malabia
2151 Ciudad de Buenos Aires Argentina CP (1425)
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