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© 1999 - 2000. @Urbanizacion
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Lic.
Alejandro
de Larrañaga
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NOTAS LEGALES V |
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FIDEICOMISO
INMOBILIARIO Las
palabras latinas "fides" o sea "fe"
y "comissus" es decir "confiado", se amalgaman
para integrar un concepto jurídico llamado "fideicomiso", que
está más cerca suyo de lo que usted imagina Desde
muy vieja data y al tratar el dominio imperfecto, nuestro Código Civil ha
reconocido el mismo, pero una Ley nacional dedicada al
Financiamiento de la Vivienda y la Construcción se ha ocupado de
reglamentarlo y de ponerlo en funcionamiento, más allá de sus limitados
orígenes. En
tiempos de negocios complejos, donde es necesario encontrar nuevas fórmulas
para unir los diversos intereses que se plantean en la edificación y que
a veces son contrapuestos, intentaremos responder las preguntas más
reiteradas por inversores, empresas constructoras y profesionales, en
materia de fideicomiso inmobiliario. 1- ¿Qué es un fideicomiso
inmobiliario? Se
trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno por
el que se trasmite una propiedad y otro por el que sólo se permite un uso
limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un
tercero por aquel indicado. 2- ¿Cuál es la autonomía
de un fideicomiso inmobiliario? Se
trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios
que le son “subyacentes” y que pueden ser de la más variada
naturaleza dentro del campo de lo lícito. Por ejemplo el caso común, de
un propietario del terreno y una empresa constructora que asume el
compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con las
unidades terminadas. 3- ¿Cuál es el fundamento
normativo de un fideicomiso inmobiliario? Consiste
el mismo en la posibilidad de adquirir un dominio imperfecto. El Código
Civil dispone que “dominio fiduciario” es el que se adquiere en razón
de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y está sometido
a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o
la ley. (Artículo 2662 Código Civil según ley 24.441) 4- ¿Cuáles son las partes
del contrato? Básicamente
el “fiduciante”, que es la persona que transmite los bienes, y el
“fiduciario”, que es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria. Pueden
existir además, terceros interesados como el “beneficiario”, que es
quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad
fiduciaria, y el “fideicomisario”, que es el destinatario final de los
bienes fideicometidos. 5- ¿Cuáles son los
contenidos mínimos del contrato de fideicomiso inmobiliario? Según
el artículo 4º de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la
Construcción, el contrato debe: A)
Individualizar los bienes
objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de
aquellos. B)
Determinar el modo en que
otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso. C)
Plazo o condición a que
se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años
desde su constitución. D)
El destino de los bienes
a la finalización del fideicomiso. E)
Los derechos y
obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare. 6- ¿Existe transmisión de
bienes en el fideicomiso inmobiliario? No.
Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio
personal del fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el
dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines
convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda,
al producirse su extinción. (Artículos 1, 17, 26 de la ley 24.441 y
2.662 del Código Civil). 7- ¿Cómo debe cumplir sus
obligaciones el fiduciario? El
fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la
convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que
actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (Artículo 6 de la
ley 24.441) 8- ¿Cuál es el régimen de
rendición de cuentas? En
todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuenta a los beneficiarios
con una periodicidad no mayor a
un año. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la omisión de
rendir cuentas. (Artículo 7 de la ley 24.441) 9- ¿Cómo se retribuye al
fiduciario? El
fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución
que puede ser fijada en el contrato. Si no ha sido convenida, la fijará
el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la
importancia de los deberes a cumplir. (Artículo 8 de la ley 24.441) 10- ¿Cuál es el régimen
patrimonial de los bienes fideicometidos? Los
bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores
del fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del
fiduciario y del fiduciante. (Artículos 14 y 15 de la ley 24.441) 11- ¿Y respecto de los
bienes del fiduciario? Los
bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en
la ejecución del fideicomiso. El
fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo
requieran los fines del fideicomiso. (Artículos 16 y 17 de la ley 24.441) 12- ¿Cuál es la legitimación
activa que posee el fiduciario en materia de acciones? El
fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que
correspondan para la defensa de los bienes fideicometidos, tanto contra
terceros como contra el beneficiario. El
juez podrá autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones
en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo hiciere sin motivo
suficiente. (Artículo 18 de la ley 24.441) (*)Profesor
titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades
Nacionales de La Rioja y San Juan. Asesor
legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de
Arquitectos (FPAA) y de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.). Arquitectura
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Lic.
Alejandro
de Larrañaga
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