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© 1999 - 2000. @Urbanizacion
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Lic.
Alejandro
de Larrañaga
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NOTAS LEGALES I |
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BARRIOS PRIVADOS EN LA PROVINCIA DE BUENOS
El urbanismo es en realidad,
una actividad interdisciplinaria donde las ciencias sociales, económicas,
legales y técnicas se amalgaman para construir y diseñar un mundo mejor. El
fenómeno al que comúnmente llamamos ciudad, región o barrio requiere
terapéuticas para su cuidado y desarrollo y en la actualidad estudios y
planes para su creación y distribución.
En la Provincia de
Buenos Aires y como consecuencia de la expansión urbana, el mejoramiento
de las comunicaciones y las vías de acceso, se ha desarrollado una nueva
forma de arquitectura que ya no sólo se refiere a la recreación sino a
la calidad de vida, creándose clubes de campo y barrios cerrados regidos
por normas habitualmente desconocidas en el medio legal.
La tarea de todo
urbanista debe comenzar con el estudio de los problemas que presenta el núcleo
urbano que se proyecta, o que existe, tal cual es, así como también el
área o región donde el núcleo se encuentra engarzado.
La ley 8912 de
ordenamiento territorial y uso de suelo de la provincia de Buenos Aires
resultó insuficiente para reglamentar estas situaciones, por lo que el
Decreto 9404/87, se ocupó de definir los clubes de campo determinando que
su factibilidad se concedería en dos etapas: -
la convalidación técnica preliminar (prefactibilidad) -
la convalidación técnica final (factibilidad) A
dichos fines la ley previó la entrega de determinados documentos entre
los que se cuenta 1º)
La aprobación de la localización por parte del municipio. 2º)
El certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección Provincial
de Hidráulica. 3º)
El certificado de aprobación de la fijación y forestación del suelo
otorgado por el Ministerio de Asuntos Agrarios.
4º)
El certificado de prefactibilidad de provisión de Agua otorgado por el
ente regulador. 5º)
Plano de Anteproyecto Urbanístico sobre la base de medidas según título
y/o catastro.
Aún esta normativa
resultó no abarcadora de situaciones jurídicas especiales como la de los
barrios cerrados, lo que llevó al Gobernador Duhalde a sancionar el
Decreto 27/98 sobre este tema. Este decreto entiende por barrio cerrado a
todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante
con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse
mediante cerramiento (art. 1º).
La implementación de un
barrio cerrado está condicionado al cumplimiento de diversos requisitos
entre los que se cuentan: 1).-
La localización debe resultar compatible con los usos predominantes. 2).-
La presentación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos
urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales. 3).-
El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera
que no conforme para el entorno un hecho inseguro. 4).-
Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes,
accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento
comunitario con carácter actual y futuro. 5).-
Compromiso de forestación del emprendimiento y tratamiento de la red
circulatoria con calle perimetral incluyendo mejorado o pavimentación.
(art. 3 del decreto citado).
La normativa bonaerense
requiere que el cumplimiento de los requisitos aludidos se formalicen a
través de un estudio urbanístico (art.4), debiendo gestionarse la
aprobación a través de la ley nacional 13.512 de Propiedad Horizontal
sin vulnerar los indicadores de la ley de uso de suelo de la Provincia de
Buenos Aires (art. 10 del Decreto citado).
En materia de
remuneraciones profesionales por las labores intelectuales que implican
estos emprendimientos y si la encomienda ha sido realizada en Capital
Federal rige el decreto 7887/55 que dedica su Capítulo segundo a los
honorarios profesionales por planeamiento urbano y regional. Según dicha
norma quedan comprendidos dentro del estudio urbanístico, entre otros
supuestos, los estudios socioeconómicos, técnicos legales o económico-financieros
en relación con la vivienda, con la descentralización industrial, con un
anteproyecto de ordenamiento, con un plan regulador y con un plan de
urbanización (art 8 inc. 1).
El estudio urbanístico
es un equivalente del croquis por proyecto y dirección de obras por lo
que su etapa siguiente es el anteproyecto de ordenamiento que debe
contener el informe analítico y el esquema del ordenamiento y puede
desembocar en el plan regulador urbano y regional.
Estas expresiones se
encuentran conceptualizadas a nivel legal en el artículo 10 del decreto
7887/55 y su remuneración se encuentra vinculada con las tasas básicas
por habitante que se aplican acumulativamente y por el monto global
estimativo de las obras de urbanización (arts. 10 y 12 del decreto ley
citado)
Las etapas de pago de
los honorarios surgirán de la forma que convengan las partes y en su
defecto de la ley, que decide adjudicar al anteproyecto del plan urbanístico
el 30 % total de los honorarios, el 60% a la entrega del plan regulador y
el 10 % restante dentro de los 180 días de la fecha de la última
entrega.
Si la encomienda del
estudio urbanístico o plan regulador se realiza en la provincia de Buenos
Aires la situación variará y los honorarios profesionales se regularán
por el título 9º del decreto 6964/65, refrendado por ley provincial
10.405.
En este caso se prevee
incluso la encomienda de asistencia técnica para la puesta en marcha y
promoción de planes. La
forma de pago de los honorarios será la siguiente en materia de planes
reguladores: 15% a la firma del contrato, 15 % contra entrega de informe
preliminar, 25 % contra entrega del expediente correspondiente, 30 %
contra entrega de los planes maestros, 15 % contra entrega de las normas
de desarrollo y medios de ejecución.
En la historia del
derecho siempre ha acontecido que primero suceden los problemas y luego se
reglamentan los mismos.
Estamos ahora en la
etapa de aplicar las reglamentaciones que aunque insuficientes gobernarán
los emprendimientos y separarán lo legal de lo ilegal. (*)
Abogado especializado en arquitectura e ingeniería legal. Socio titular
de Butlow y Bustos. Arquitectura
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Lic.
Alejandro
de Larrañaga
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