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"LLAVE EN MANO"
Por
Daniel Enrique Butlow (*)
danielbutlow@arnet.com.ar
El
contrato que se me encomienda no es novedoso, pero tiene un toque de
distinción con los "LLAVE EN MANO" que hasta
ahora he realizado. Esta vez, estoy dispuesto a no repetir, a no copiar y
mucho menos a no dejar de fundamentar jurídicamente todas y cada una de
las cláusulas que deberé incorporar para resguardar los derechos de mi
cliente.
Estoy seguro de que él, tiene una idea formada de lo que es un "CONTRATO
LLAVE EN MANO". Yo también, con el agravante, de haber enseñado,
opinado públicamente y hasta defendido mis ideas en juicios y
procedimientos administrativos.
Sólo
que ahora se trata de saber si mis ideas, coinciden con las ideas de los
demás. Especialmente de "los demás" que hicieron las leyes, de
"los demás" que deben interpretarlas.
Como
siempre empiezo por el principio, o sea por estudiar, lo que nunca parece
suficiente a pesar de las apariencias de sabiduría y de los prejuicios
que seguramente debo tener sobre el tema.
Luego
de la extraña experiencia (extraña por las consecuencias) comparto las
conclusiones y los avances de la tarea:
1-
El
Código Civil argentino no emplea, utiliza o regula el contrato
vulgarmente denominado "LLAVE EN MANO". Se trata
en realidad de una expresión idiomática por la que un contratista se
obliga frente al cliente o el contratante a cambio de un precio, a
concebir, construir y poner en funcionamiento una obra determinada que él
mismo ha proyectado.
2-
La
idea rectora del "CONTRATO LLAVE EN MANO", nació
en realidad en el ámbito de los contratos de ingeniería donde se exigía
algo más que un proyecto, dirección y construcción. Éste "algo más"
era ni más ni menos que el perfeccionamiento y entrenamiento para poder
hacer funcionar correctamente un emprendimiento complejo, como podría
serlo por ejemplo una planta de tratamiento de agua, un sistema de
comunicaciones o un complejo habitacional con su infraestructura urbana.
3-
Aún
hoy, la doctrina especializada en éstos temas sigue afirmando que el
campo de aplicación de los "CONTRATOS LLAVE EN MANO"
son precisamente los megacontratos de ingeniería, a los que precisamente
se refiere la legislación argentina cuando regula la exportación de
"PLANTAS LLAVE EN MANO" (decretos 525/85 y 870/03).
4-
Cuando
la expresión "LLAVE EN MANO" se traspasa al ámbito
de la arquitectura se está hablando en realidad de un contrato de ajuste
alzado que significa una obra cuyo precio se fija a un tanto global y
requiere, por lo tanto una invariabilidad de la obra que corresponda a esa
invariabilidad en el precio. Señala así el Código Civil en su artículo
1633 que " Aunque encarezca el valor de los materiales y de la
obra de mano, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el
precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada
..."
5-
Siendo
entonces el "CONTRATO LLAVE EN MANO" un contrato
de locación de obra por ajuste alzado, participa de sus características
y es por eso que el "LLAVE EN MANO" puede ser
mixto, parcial, completo o de cualquier otra forma que lo conciban las
partes.
6-
Aún
en el supuesto improbable de que las partes entiendan por "CONTRATO
LLAVE EN MANO" un ajuste alzado absoluto, lo que se reitera,
requiere que se cumplan las condiciones de precio global fijado de
antemano e invariable para la totalidad de los trabajos previstos en los
planos y presupuestos y, correlativamente, que el empresario nunca podrá
sufrir reducción del precio o exigir aumento de éste bajo ningún
pretexto, queda una posibilidad de que se plantee imprevisión contractual
(articulo 1198 del Código Civil).
7-
Esto
significa que si la prestación a cargo de una de las partes se tornare
excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles,
la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato, siempre
y cuando no haya obrado con culpa o estuviese en mora.
8-
Consecuencia
fundamental del "CONTRATO LLAVE EN MANO" o ajuste
alzado absoluto será la necesidad de que exista en las obras de
arquitectura un proyecto completamente definido y preciso, que será el
que en definitiva determinará cuáles son las labores a realizar y cuál
es la finalidad por la cual se paga el precio.
9-
Como
lo sugiere el análisis preliminar las palabras "LLAVE EN
MANO" son
aplicadas al ámbito de los contratos de ingeniería y arquitectura en
forma muy vaga y ambigua. Nadie puede esperar seriamente haber definido
sus derechos y obligaciones, por el simple hecho de expresar una modalidad
de contrato que precisa frente a cada caso una redefinición exacta de lo
que las partes han entendido o verosímilmente pudieron entender, obrando
con cuidado y previsión.
10-
Para
decirlo con palabras más sencillas, cada "LLAVE EN MANO"
tiene una combinación distinta y sirve para abrir diferentes puertas. Lo
que importa es tratar de evitar que su "LLAVE EN MANO"
abra las puertas de un conflicto judicial.
(*)Profesor
titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades
Nacionales de La Rioja y San Juan.
Asesor
legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de
Arquitectos (FPAA) y de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.).
Arquitectura Legal
Segun BUTLOW
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